Totaal overzicht grondexploitaties
Mutaties grondexploitaties in FSO (x € 1 miljoen) | Begroting 2026 | Mutatie PB2026 |
|---|---|---|
Mutatie verliesvoorziening | 0,0 | 0,0 |
Mutatie risicoreserve grondexploitatie | 2,4 | 2,4 |
Mutatie winstneming | 0,5 | 0,5 |
Mutatie voorziening verlies en winstneming FG overige plannen | -0,3 | -0,3 |
Afsluiting plannen einde jaar | 0,1 | 0,1 |
Gemeentelijke bijdragen gedurende 2024 | 0,7 | 0,7 |
Grondexploitatieprojecten | 3,4 | 3,4 |
Resultaat MVA | 2,9 | 2,9 |
Resultaat grondbank | 0,0 | 0,0 |
Resultaat beheer grondbedrijf | -0,9 | -0,9 |
Grondexploitatie algemeen | 1,9 | 1,9 |
Totaal mutatie grondexploitaties in FSO | 5,3 | 5,3 |
Let op: door afronding op miljoenen kunnen optellingen leiden tot afronding naar boven in bovenstaand overzicht
Toelichting op tabel
Mutatie verliesvoorzieningen BIE
In totaal neemt de verliesvoorziening bij de BIE's niet toe. Dat betekent dat op totaal niveau de mutaties voor de verlieslatende plannen neutraal is. Onderstaand volgt een verklaring voor afwijkende plansaldi op projectniveau.
Toelichting overige plannen met een afwijking groter dan € 0,2 miljoen
Onderstaand volgt een toelichting op de afzonderlijke plannen (BIE en faciliterend), waarbij het resultaat meer dan € 0,2 miljoen afwijkt van de Jaarrekening of waarvoor een specifieke afwijking geldt:
Spoorzone BIE Kerngebied ( € 0,0 miljoen)
De grondexploitatie Spoorzone is opgedeeld in 2 fasen. Fase 1 betreft de gezamenlijke grondexploitatie met onze PPS partner WOB. Fase 2 betreft de gemeentelijke grondexploitatie. De afwikkeling van het resultaat van fase 1 maakt onderdeel uit van de gemeentelijke grondexploitatie. In de fase 1 grondexploitatie heeft een negatieve bijstelling van het resultaat plaatsgevonden van 0,3 mln, waardoor beide PPS partners genoodzaakt zijn een storting van 0,15 mln in de gezamenlijke grondexploitatie te doen. Deze bijstorting is verwerkt bij de programmabegroting. Door herfasering van alle overige elementen in de gemeentelijke grondexploitatie leidt dit niet tot een negatieve bijstelling.
Fabriekskwartier Noord (- € 0,3 miljoen)
Door uitloop van het project in de tijd is meer PAK en VTU nodig. Dit leidt tot een bijstelling van de GREX met 0,3 mln negatief.
Tradepark 58 Noord (- € 0,2 miljoen)
Voor alle resterende kavels zijn opties of reserveringen afgesloten. Doordat momenteel bedrijven geen groot aansluiting bij de Nuts partijen kunnen krijgen is door het college besloten de afgesproken grondprijzen te bevriezen en niet te indexeren. Dit is doorgevoerd in de grondexploitatie en leidt tot een negatieve bijstelling van 0,2 mln.
Wijkevoort (-0,5 miljoen)
De ontwikkeling Wijkevoort vertraagt omdat het project in afwachting is op de uitspraak van de Raad van State. Door de vertraging zijn alle kosten en opbrengsten in de tijd doorgefaseerd en dit leidt tot een negatieve bijstelling van 0,5 mln.
Koningsoord (+ € 0,2 miljoen)
In verband met latere levering van de grond wordt extra indexatie op de grondprijs gerealiseerd. Daarnaast worden meer vierkante meters geleverd dan oorspronkelijk geraamd.
Voorhof Koningsoord (- € 0,2 miljoen)
Door vertraging in de tijd van het plan is meer PAK en VTU nodig dan oorspronkelijk geraamd. Deze kosten kunnen niet verhaald worden op de ontwikkelende partijen. Dit leidt tot een negatieve bijstelling van 0,2 mln.
Nieuwe plannen
De volgende plannen zijn geopend:
Faciliterende plannen (0,0 miljoen)
Daarnaast worden de volgende faciliterende plannen (met saldo 0) geopend en verwerkt bij de Jaarrekening.:
- Friezenlaan 350
- Stevenzandsestraat 13-17
- Rendierhoeve
Benodigde risicoreserve grondexploitaties
Twee keer per jaar (bij de jaarrekening en programmabegroting) worden de risicoanalyses geactualiseerd. In de
Jaarrekening 2024is de risicoreserve grondexploitaties berekend op een bedrag van € 39,6 miljoen. In
totaal komt de risicoreserve in de programmabegroting 2026 uit op € 37,2 miljoen. Dit verschil kan grotendeels worden verklaard door een afname aan risico's in de Spoorzone op het gebied van parkeren door het vaststellen van de nieuwe parkeerstrategie. Daarnaast neemt het renterisico af.
Mutatie winstneming
In artikel 16 lid c van het BBV is opgenomen dat de paragraaf grondbeleid een actuele prognose van de te
verwachten resultaten van de totale grondexploitatie moet bevatten. Jaarlijks worden de verwachtingen met
betrekking tot kosten en opbrengsten in de grondexploitaties bijgesteld. De verzamelde Tilburgse
grondexploitaties kennen een doorkijk van maximaal 10 jaar (tot 2033).
Het voorzichtigheidsbeginsel leidt ertoe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover
voldoende zekerheid bestaat. Dit betekent echter niet dat pas winst moet worden genomen bij het afsluiten
van het grondexploitatiecomplex.
Volgens het realisatiebeginsel dient in de situatie dat voldoende zekerheid is over de winst, de winst te worden
genomen. De tussentijdse winstneming is gebaseerd op "The percentage of completion" methode:
percentage kostenrealisatie x percentage opbrengstrealisatie x verwachte winst.
De tussentijdse winstneming wordt vanuit het exploitatieresultaat van het plan gestort in het FSO. Voor een
specificatie van de verwachte winstneming wordt verwezen naar het Overzicht van plannen (zie overzicht
grondexploitatieprojecten) en de toelichting op de Bouwgrond in exploitaties in de bijlage.
De reserve tussentijdse winstneming ontwikkelt zich als volgt in overzicht alle plannen.
Tabel reserve tussentijdse winstneming (x € 1 miljoen) | Jaarrekening 2024 | Begroting 2026 | Mutatie |
|---|---|---|---|
Beginstand reserve tussentijdse winstneming | 8,1 | 6,7 | -1,4 |
Mutatie winstneming | -1,4 | 0,5 | 1,9 |
Eindstand reserve tussentijdse winstneming | 6,7 | 7,2 | 0,5 |
Afsluiting plannen eind jaar
De volgende projecten worden in 2025 afgesloten:
Project | Resultaat | Afsluitresultaat naar | |
|---|---|---|---|
Dr Bloemenlaan flex woningen | 0,1 | V | FSO |
Enschotsebaan | 0,0 | FSO | |
Heikantsebaan | 0,0 | AM | |
Laarveld Oost flexwoningen | 0,0 | FSO | |
Friezenlaan 350 | 0,0 | AM | |
0,1 | V |
De per eind 2025 verwachtte afgesloten plannen kennen een positief resultaat van € 0,1 miljoen.
Materiële vaste activa en grondbank
Materiële Vaste Activa (MVA) zijn gronden met een vaste bestemming die niet in een transformatieproces zitten. Dit zijn bijvoorbeeld gronden die anticiperend en strategisch zijn aangekocht maar waarbij (nog) geen sprake is van een raadsbesluit met de vaststelling van een grondexploitatiecomplex.
Er is sprake van een verwacht netto-resultaat van €2,9 miljoen in 2025 bestaande uit alle losse grondtransacties buiten de plannen minus afboeking van boekwaarden.
Onder de grondbank worden de door de gemeente te verkopen gronden opgenomen die niet door de gemeente zelf ontwikkeld worden en waarbij met marktpartijen een verkoopprijs is overeengekomen. Na verkoop zullen de marktpartijen deze gronden ontwikkelen. De kosten bouw- en woonrijp maken blijven hierbij voor rekening van de ontwikkelaars. Per saldo is in 2025 het verwachte resultaat van de grondbank ca. € 0,0 miljoen.
Beheer grondbedrijf
In het saldo beheer grondbedrijf worden de kosten en opbrengsten verantwoord die het grondbedrijf maakt buiten de grondexploitaties (erfpacht, landbouwbedrijf, algemene uren, etc.). De totale lasten voor het beheer grondbedrijf zijn ingeschat op ca. € 0,9 miljoen negatief.